중국의 부동산 버블 붕괴를 알기 쉽게 소개! 한국에 미치는 영향은?

중국의 주요 부동산 기업이며, 지금까지 신뢰성 높은 업적을 유지해 온 카츠라기엔(컨트리 가든)이, 유동성의 위기에 처했다고 하는 뉴스가 취해지고 있습니다. 중국의 거품 붕괴는 한국에도 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 중국의 부동산업계에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 한국에 어떤 영향이 있는지를 설명합니다.

 

중국의 부동산 버블 붕괴를 알기 쉽게 소개

중국의 부동산 버블이 붕괴의 위기에 처하고 있다는 뉴스 기사를 자주 보게 되었습니다. 중국 경제를 지원해 온 부동산 시장에 도대체 무슨 일이 일어나고 있는 것일까요?

여기에서는 중국의 부동산 버블이란 무엇인가, 언제부터 어떤 원인으로 붕괴의 위기에 빠졌는지, 그 배경을 알기 쉽게 파고 갑니다.

중국 부동산 거품 실태

중국에서의 부동산 개발은 '프리세일(사전판매제)'이라 불리는, 주택의 완성 전에 대금의 일부를 지불하는 형태가 일반적입니다.

개발업체는 회수한 자금을 바로 다음 프로젝트의 개발로 돌려가는 결과, 실제의 수요를 투자가 크게 웃도는 구조가 존재하고 있었습니다. 그리고 부동산이 계속 팔리는 것으로 지가도 급등하고 가격 상승을 전망해 투자도 더욱 가속한다는 시너지 효과 중 중국의 주택 시장은 오랫동안 호조를 유지하고 있었습니다.

그러나 이것은 자전거의 일종의 일종이었고, 매우 위험한 균형 하에서 성립된 시스템이었다.

정부의 규제 강화로 주택 불황에

2020년 8월 중국 정부는 '삼도홍선(3개의 적선)'이라는 규제 강화 방침을 내세웠습니다. 이것은 재정 상황에 불안한 부동산 개발 기업에 대한 은행 대출을 규제하는 것으로 , 과도한 부동산 투기를 억제하고 격차를 시정하는 것을 목적으로 한 것입니다.

그 결과 총 부채 비율 등의 기준에 저촉된 기업에 대한 대출에 제한이 걸려 30개 이상의 부동산 개발 기업이 차례차례로 채무 불이행에 빠졌습니다.

그 중에서도 가장 시장에의 영향이 컸던 것은 중국 항대 집단 의 디폴트(채무 불이행)입니다. 중국을 대표하는 거대기업이었던 항대신용불안은 수많은 관련기업에 손해를 주고 주택 이외의 업종에도 파급되는 경제문제가 되었습니다.

미완성 주택 문제

이 경제 위기가 일으킨 가장 심각한 사회 문제 중 하나는 미완성 주택 문제입니다. 중국에서는 앞서 언급했듯이 많은 부동산이 준공 전에 판매되었습니다. 구매자는 첫 지불액을 지불한 후 살기 전부터 대출을 시작하는 것이 일반적이었습니다.

그러나 규제 강화로 개발 기업이 자금 이행에 빠지면 대금 지급에 대한 불안으로 인해 건설 회사가 공사를 중단하는 경우가 증가했습니다. 그 결과, 물건의 인도 의 전망이 서지 않게 되는 한편, 대출의 지불만은 계속 요구된다고 하는, 구매자에게는 받아들이기 어려운 상황이 태어나게 됩니다.

이러한 문제에 대한 구매자들의 항의로서, 모기지의 상환 거부를 선언하는 움직임이 전국에 퍼져 갔습니다. 지불 거부의 대상이 되는 대출의 총액은 약 3,700억 달러(약 49조엔)라고 하는 시산도 있어, 이들이 불량채권화하는 리스크가 우려되고 있습니다.

또한 주택 시장에서도 신축 판매의 침체(2022년 1~10월의 주택 판매액 28.2% 감소, 전년 동기 대비)라는 형태로 영향이 현저하게 나타났습니다.

세계에 미치는 영향

이번 중국의 부동산 위기도 최악의 경우 리먼 쇼크급의 영향을 세계에 가져올 수 있다고 일부 전문가들로부터 지적되고 있습니다.

중국도 사태를 무겁게 보고 있으며, 2022년 후반에 걸쳐 부동산 시장에 대한 구제안을 잇달아 발표하는 등 사태의 타개로 움직이고 있습니다. 하향식으로 강력한 시책을 추진할 수 있는 것이 중국의 강점이므로 버블 붕괴하지 않을 정도로 밟히는 것이 아닌가 하는 견해도 있습니다.

일본 버블과의 공통점

중국의 시책과 그 결과를 보고 한때 일본의 거품 붕괴를 상기한 사람도 있을 것이다. 사실 중국의 '삼도홍선(三本赤線)'은 1990년 일본에서 도입된 '총량규제'에 매우 가까운 시책입니다.

1980년대 후반의 지가의 상승이나 부동산 투기를 억제하기 위해, 대장성의 통달이라는 형태로 발해져, 1991년을 정점으로 지가는 하락으로 변했습니다. 목적은 달성된 반면, 이를 계기로 일본 경제는 급속히 디플레이션이 진행되어, 이후 「잃어버린 20년」이라고 불리는 침체기에 돌입했습니다.

한국에 미치는 영향은?

중국의 부동산 버블은 인류 역사상 최대 규모이기 때문에 전례가 없습니다. 따라서 버블의 붕괴가 세계 경제에 어떤 영향을 미치는지 모르는 것이 현재입니다.

그러나, 중국의 부동산 버블의 붕괴는, 적지 않고 한국의 아파트의 값붕괴에 영향이 있다고 합니다. 그 이유를 설명합니다.

과거 사례에서 고찰

한국 경제에 큰 영향을 미친 두 가지 사례에서 중국의 부동산 버블 붕괴가 미치는 영향에 대해 고찰해 보겠습니다.

일본 버블 붕괴

1990년대 초는 일본이 버블로, 부동산이나 주식의 가격이 실체보다 크게 상승한 상태였습니다. 거기서 일본 정부나 일본 은행이 실시한, 이하를 계기로 버블이 붕괴합니다.

• 토지 구매에 대한 대출 계약
• 토지소유자에게 세금을 부과하는 지가세법 시행

그러나 이때 다른 나라에 미치는 영향은 그리 크지 않았다. 그 이유는 주로 일본 엔의 유통이 일본 국내 중심이었기 때문에, 타국에의 영향이 한정적이었던 것을 들 수 있습니다.

리먼 쇼크

2008년에 일어난 미국의 리먼 쇼크에서도, 일본과 같이 부동산 버블이 시작되었습니다. 그러나 일본 때와 비교하여 세계에 미치는 영향은 훨씬 커졌습니다.

달러가 기축통화로 전세계에 사용되고 있었기 때문에 달러의 유통이 멈추는 것으로 전세계에 영향을 주었습니다.

또 미국의 수입액이 매우 크고 경기후퇴로 수입이 떨어지자 미국에 수출하던 나라도 큰 타격을 받았다. 그 때문에, 세계적으로 경제 불황이 일어나 버렸습니다.

일본도 예외는 아니고, 주가는 대폭락해, 26년만의 저가를 기록했습니다. 또, 버블로부터 계속되고 있던 지가 하락이 침착해, 2006년부터 상승하고 있던 지가가, 다시 하락으로 돌아 버렸습니다.

그 후 수년에 걸쳐 지가가 침체한 것을 생각하면 리먼 쇼크의 영향을 받았다고 할 수 있습니다.

한국은 중국으로의 수출이 많이 영향을 받기 쉽다.

중국의 통화인 위안화는 세계적으로 그다지 유통되고 있는 것은 아니다. 따라서 일본 버블과 마찬가지로 통화 정체에 따른 영향은 제한적이라고 예상할 수 있습니다.

그러나 중국의 수입액은 상당히 크므로 경기 악화로 인해 수입이 줄어들면 세계 경제에도 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

한국에서는 중국으로의 수출액이 전체 수출액의 1/4이라는 큰 비율을 차지하고 있기 때문에 중국 경제의 영향은 크다.

또한 아파트 버블이 붕괴되면 아파트의 건축 건수가 크게 줄어들어 건축 자재의 판매가 악화됩니다. 따라서 향후 건축 자재가 남아 가격 하락이 일어난 결과 아파트 가격이 내려갈 가능성이 있습니다.

한국의 아파트 수요가 떨어지는가?

중국인의 부유층은 한국에 많은 부동산을 소유하고 있습니다. 그것은 중국에서는 토지의 소유권이 없지만 한국에서는 소유권이 인정되기 때문입니다.

또, 서울의 아파트는 중국에 비해 싼 것도 매력입니다. 상하이의 맨션 1호를 사는 가격으로 서울의 빌딩을 살 수 있다고 할 정도입니다. 따라서 코로나때 인류는 줄었지만, 원격으로 아파트를 구입하는 사람은 아직도 많은 것 같습니다.

그러나 코로나 때에서 물류가 느려 아파트 가격이 상승하고 있습니다. 또한 중국의 부동산 버블 붕괴로 인해 부동산 가격이 하락하면 한국의 물건에 할인감이 없어질 가능성이 있습니다.

게다가 중국 경제의 정체로 인해 부유층이 계속 줄어들면 중국인 투자자들이 한국 아파트를 구입하는 것도 줄어들 수 있다. 중국인 투자자의 감소는 수요 감소로 인해 한국의 아파트 가격 하락에 적은 영향을 미칩니다.

향후 아파트 매매에 대해

중국의 부동산 거품의 붕괴는 적지 않고 한국의 아파트의 가치 붕괴에 영향을 미칩니다. 그렇다면 앞으로 아파트 거래를 생각하는 사람은 어떻게 해야 합니까?

구매를 생각하는 사람

구매를 생각하는 사람은 가격 하락을 기다린 다음 구매하는 것이 더 좋다고 생각할 수 있습니다. 그러나 구매에 신중할 필요는 없습니다.

미국이 금리 인상을 하고 있기 때문에, 금리가 상승할 가능성이 있기 때문에, 가능한 한 빨리 모기지를 짜는 것이 유리하게 될 가능성이 있습니다. 특히 고정 금리를 선택할 때 언제 금리를 적용할지가 중요합니다.

금리가 1% 바뀌는 것만으로 1억원 이상 상환액이 바뀔 수도 있으므로, 저금리 시대를 놓치지 않도록 합시다.

또한 구매를 늦추고 임대를 빌리면 그만큼 집세가 걸립니다. 집세를 지불하는 것보다, 빨리 구입해 버리는 것이 얻어지는 케이스도 많기 때문에, 중국의 부동산 버블을 기다릴 필요는 없습니다.

판매를 생각하는 사람

매각을 생각하는 사람은 아파트 가격 하락의 위험을 피하는 의미에서도 빨리 행동하는 것이 좋습니다 . 또, 아파트은 축년수가 짧은 쪽이 높게 팔리는 경향이 있는 것도 조기 매각의 장점입니다.

 

전원주택의 가장 큰 장점은 자유로움 스트레스 없는 편안함