전원주택의 가장 큰 장점은 자유로움 스트레스 없는 편안함

"생각보다 안 불편함"

"생각보다 살기 좋음"

 

전원주택이 재조명받고 있다. 5060세대 은퇴자들이 노후 생활을 위해 가는 시골주택이 아니다. 층간 소음을 피하고, 자연을 벗삼은 생활을 원하는 3040세대가 전원주택을 선택하고 있다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 집에 대한 생각을 바꾼 계기가 됐다. 재택근무, 온라인 학습 등으로 집에 있는 시간이 늘었다. 집이 생활에서 갖는 의미가 커진 것이다. 출퇴근 시간을 줄일 수 있는 역세권보다는 산책할 수 있는 오솔길이 근처에 있는지가 더 중요해졌다. 편의시설이 가까운 도심도 좋지만, 가족들이 모여 바비큐를 즐길 수 있는 공간이 있는지를 따지기 시작했다.

왜!? 찐 부자들은 "green belt"(그린벨트)"water source protection area"(수변구역) 내 전원주택(단독주택) 을 선호 하는가?

국내 전원주택 수는 꾸준히 늘고 있다.  다만 현실적인 문제도 짚어봐야 한다. 덜컥 전원주택을 사서 실제 살아 보니 불편해 도망치듯 아파트로 돌아온 사람도 적지 않다고 하기 때문이다. 그럼에도 가족을 위한 맞춤 공간을 만들 수 있는 전원주택의 매력은 너무나 크다.

전원생활의 가장 큰 장점은 자유로움

공간

 

획일적인 구조와는 다르게 나만의 주택으로서 내 맘대로, 가족 생활 패턴에 따라서 시공 시 자유롭게 배치가 가능하다는 장점 때문에 전원 주택을 선호하시는 사람들이 있다, 요리를 좋아시는 분이라면 주방과 식당에 좀 더 특화를 두고 싶으실테고, 대가족의 경우 방 배치를 많이 늘릴 수 있으며, 개인 작업 공간이나 책을 읽을 공간이 필요하다면 서재를 마련할 수도 있습니다. 아이들을 위한 놀이방 겸 다락을 배치할 수 있다. 이처럼 주택은 아파트와는 다르게 내 마음대로 공간을 편집할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

프라이버시

수도권 내 전원주택 생활에서는 온라인상에 떠도는 텃세 및 개인 사생활 침해가 없으며, 주민과 만나는 일이 적어 길에서 주민과 만나도 긴대화 없이 인사만 건내는 정도로 서로 관심이 없다보니, 먼저 인사를 하지 안는 이상 누가 이사왔는지도 모를 정도입니다. 읍,면,동 장이 주민 관리는 하고 있기에 동네 소식은 주로 SNS 이용하여 전달하는  편이며, 상수도 및 도시가스 가 들어온 지역은 발전기금 명분으로 금전을 요구하는 일도 없습니다. (발전기금은 지방에서도 없어지는 추세입니다) 

 

프라이빗

자유로움, 조용함, 마음이 편안해지는 경치, 가족 및 지인들과 눈치 없는 야외 바베큐 파티 등 요즘은 자전거길, 꽃길 등 산책로와 길이 잘되어있기에 반려동물과의 산책으로 힐링도 가능하며, 층간 소음이 없고 방음이 잘되어 있어 반려동물이 짖는다 하여, 시끄럽다고, 참견하는 사람이 없어, 영화 및 드라마, 음악 감상시 볼룸을 신경쓸 필요도, 사람과 트러블이 없으므로 스트레스 받을 일이 없습니다. 단, 사람구경 하기가 좀처럼 없기에 심심할수도 있다.

 

그외

정원과 마당으로 인한 안정감, 세탁물의 먼지털이와 일광 소독 등이 수월,냄새가 심한 음식 등을 조리가능,주차 문제로부터 자유, 작업실, 바, 홈짐, 피시방, 박물관, 서재, 오락실, 실험실, 영사실, 사진 인화용 암실, 흡연실 등 취미를 위한 공간을 만드는 것이 자유롭다, 마당과 지하실, 다락방, 옥상 등이 있다면 텃밭, 숲, 온실, 동물원, 정원, 놀이터, 저장 식품 숙성실, 창고, 천문대 등으로 꾸미는 방법도 있다. 실외 취미를 즐긴다고 해도 공동주택과는 달리 장비 보관이 자유롭다. 365일 휴가 기분을 낼수 있습니다.

 

불확실성이 커짐에 따라 변동성이 큰 시점에서 여유자금을 활용한 "농지 투자" 전략

 

농지가 붙어있는 전원주택

이왕 전원주택을 선택했다면, 토지면적은 넓을수록 좋다, 농지라고 하여 주말농장 텃밭을 생각해 관리가 힘들다고 생각할수 있지만, 재배 작물이 정해져있는게  아니라, 농지에 잘만 배치한다면 훌륭한 정원으로 탄생시킬수 있다. 예를 들어 포도나무를 심어 그늘막을 만든다든지, 조경수 대신 과실수를 심어 조경 효과도 있고 내가 키운 과일을 맛볼수도 있다. 농지라고 하여 동일 작물을 한줄로 쭈~욱 심을 필요는 없습니다. 이제 내집 내땅에서 모두 먹을수 있는 작물로 정원을 꾸며 보도록 하자.

 

보통 전원주택 생활은 10년. 추후 매매시 세금 해택에 대해서도 알아두는게 좋습니다.

 

지금은 아파트 거주지만… 한국인의 45%가 단독주택을 희망

 

8년간 재촌·자경한 농지는 양도소득세를 전액 감면

 

양도세를 전액 감면받는데 핵심은 재촌자경이라는 개념입니다. 재촌자경이란 간단히 말해 농민이 농지 소재지에 살면서 직접 농사짓는 것을 의미합니다.
자경농민의 거주지가 ① 농지자 위치한 시군구 ② 농지가 위치한 시군구에 바로 붙어 있는 다른 시군구 ③ 해당 농지로 부터 직선거리 30km이내 지역 가운데 한곳에 포함되어 있으면 됩니다.
자경의 개념도 생각보다 좁게 해석되고 있는데, 2006년 개정된 조세특례제한법에 따르면 직접 경작을 '거주자가 소유농지에서 농작물 경작에 수시로 종사하거나 농작업 중 1/2 이상을 자기 노동력에 의해 경작하는 것'이라고 정의 했습니다.
임대를 주지 않고 자기 책임하에 농사를 지어야 자경으로 보겠다는 뜻으로 이런 점에서 함께 사는 배우자나 자녀가 직접 농사를 짓는다고 해도 이를 본인의 노동으로 인정받을 수 없습니다.
자신이 소유한 땅이 농지로서 요건을 갖추고 있는지도 따져볼 필요가 있는데, 농지라고 하면 토지대장에 사용 목적이 논·밭·과수원 등으로 등재되어 있는 것을 말합니다. 양도세를 징수할 때 보통 이러한 지목을 기준으로 삼지만 실제 소유한 땅이 농지로서 기능할 경우에도 인정됩니다.
예를 들어 임야를 개간해 이를 과수원으로 만들어 농사를 짓고 있다면 양도세 감면 대상이 될 수 있으며, 이밖에도 농사에 필요한 농로·수로·저수지·농막·퇴비사가 차지하는 공간도 농지로 볼 수 있다는 점입니다.
그러나 대상 농지를 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며, 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아닙니다. 다만, 양도일 현재 자경을 하고 있지 않더라도 농지는 해당되어야 합니다.

 

자경기간을 판정하는 요건은 

1). 등기부등본 또는 토지대장, 토지이용계획 확인원, 기타 증빙에 의하여 양도자가 8년 이상 소유하여 경작한 사실이 확인되는 토지일 것
2). 주민등록등본, 시구읍면장이 교부 또는 발급하는 농지원부, 농협 조합원 증명원, 농약 등 구입 영수증, 농산물 판매확인서, 자경농지사살확인서, 인우보증서, 농업일지 등 자격 증명에 의하여 양도자가 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것
3). 피상속인 및 거주자의 총 급여액과 사업소득(농림업 소득, 농가부업소득, 부동산 임대소득을 제외)의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 과세기간은 경작기간에서 제외합니다.
4). 농지소유주가 8년간 농사를 지어야 한다는 조건도 매매가 아닌 상속일 경우에는 조건이 다소 달라집니다. 이때는 상속인과 피상속인의 자경 기간을 합산해 8년을 넘으면 됩니다.
다만 상속일로부터 3년 이내에 다른 사람에게 양도하게 되면 상속인의 자경여부와 관계없이 피상속인의 자경 기간만을 합산하지만, 3년이 지나 양도하는 경우에는 상속인이 1년 이상 쉬지 않고 영농활동을 해야 피상속인의 자경기간이 인정됩니다. 

 

회사원인 B씨(60세)는 은퇴를 하면서, 꿈에 그린 전원 생활을 시작했습니다.

 

3 농지원부란? 

 

가. 농지원부란?
1행정관서에서 농지의 소유나 실태를 파악하여 효율적으로 관리하기 위해 작성하는 장부

2농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지이든 임차농지이든 관계없이 실제로 농사를 짓는 사람이 작성

3농민일 경우 소유권을 증명할 수 있는 서류를 주소지 관할 사무소에 제출하고 경작현황을 확인하여 본인이 직접 영농할 경우 농지원부를 작성하게 됨

나. 발급조건
11,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

2농지에서 330㎡이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작하는 자

3지목에 관계없이 실제 농업 목적으로 경작한지 3년 경과한 농업

다. 발급방법
1해당 농지 주소지의 시군읍면동사무소에 방문하여 신청

라. 필요서류
1주민등록증과 본인 소유이면 토지등기부등본, 임대이면 임대차계약서를 가지고 가서 신청하면 됨

 8년 농지자경 여부를 어떻게 확인하는가?

8년 자경의 경우, 다른 감면을 포함하여 연간 1억원, 5년간 2억원의 세액 감면을 받을 수 있습니다. 그렇다면 8년 농지 자경 사실에 대한 입증 여부에 대해 어떻게 확인하는지 살펴보겠습니다.
실제로 감면 혜택이 비교적 상당하기 때문에 8년 자경 사실에 대한 입증 자료 역시 구체적이고 신뢰성이 있는 것이어야 합니다. 농지 자경 사실과 관련하여 실무상 어떤 자료들이 제출되어야 하는지 입증서류로 단순히 농지원부나 농업경영체 확인서 자료만 제출하는 경우에는 자경사실을 입증했다고 보기는 어렵고 실무상 제일 좋은 입증자료로는 농협조합원 증명원이나 연도별 농약이나 비료 등 거래한 상세내역입니다.
세무 당국이 자경사실을 확인하기 위해서 적접 현장에 나가서 해당 토지의 상태를 확인하며, 주민들과의 면담을 통해 실제로 자경하였는지 여부를 확인하는 절차를 거치기도 합니다. 
또한 연도별 항공사진을 통해 경작 여부도 확인하고 있으며, 나아가 본인한테도 직접 물어보면선 문답서에 본인 서명까지 받기도 합니다. 대체로 물어보는 내용을 보면 

 

① 농지를 보유하고 있는 기간 동안 경작한 작물에 대해서는 항공사진, 로드뷰사진, 농산물판매 내역서 등을 제시하면 됩니다.
② 사업소득이나 근로소득이 있는 경우 언제 경작하였는지 여부는 근무일지, 해당사업의 성격과 매출관련 자료, 사업장과 해당농지 간의 거리를 파악할 수 있는 자료등을 제출하면 됩니다.
③ 농기구 등을 소유하고 있는 경우 농기구 종류는 무엇이며, 어디에 보관하고 있는지 여부는 농기계 구입 영수증, 농기계 사진, 보관장소 관련 사진 등을 제시합니다.
④ 논과 밭을 갈았을 경우는 인우보증서 등 사실확인서, 농약이나 비료 등은 어디서 구입하였는지 여부는 농약과 비료 구매 영수증을, 농작물을 수확한뒤 어떻게 하였으며 처분대금은 얼마인지 여부는 농산물 판매확인서나 같이 나누어 먹었을 경우에는 사실확인서를 제출하면 됩니다.

매물이 귀한 그린벨트 상수도 보호구역 (수변구역) 내 집단취락지구 

흔히 개발제한구역내 건축행위를 어렵게 생각하시는 분들이 많습니다. 무분별한 개발을 막기위한 규제가 있기에 건축이 가능한 (집단취락)지구 내 토지는 희소성이 있는 것도 사실입니다.

원칙적으로 개발 제한되지만 ‘자연취락’ ‘집단취락’에서는
건폐율-용적률 규정만 지키면 오래된 기존 주택 철거하고
전원주택 새로 지을 수 있어

원칙적으로 개발이 제한되지만 지방자치단체장의 허가를 받는 경우에도 예외적으로 개발이 가능하다. 물론 허가 대상은 매우 제한적이다. 공원이나 녹지, 실외체육시설, 도로나 철도와 이를 따른 필수 시설을 설치하는 경우가 대표적이다. 다른 지역이 아닌 개발제한구역에 들어서야만 하는 시설을 설치하거나, 개발제한구역에 사는 주민 주거나 생활편익, 생업을 위해 시설을 설치해야 하는 경우에도 개발이 가능하다. 이런 경우가 아니라면 웬만해서는 개발행위에 대한 허가를 받기가 어렵다.

하지만 ‘용도구역’이 개발제한구역일지라도 ‘용도지구’가 취락지구로 지정돼 있다면 사정은 달라진다. 건축 규제 등이 달리 적용되는 토지 용도를 구분하는 가장 상위개념은 용도지역이다. 용도지구, 용도구역 순이다. 용도구역이 용도지역 중 더 센 규제가 필요한 경우에 한해 지정한다.

취락지구란 개발제한구역으로 지정되기 전부터 이미 사람이 사는 마을이 있는 곳을 뜻한다. 취락지구는 다시 ‘자연취락지구’와 ‘집단취락지구’로 나뉜다. 자연취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에 있는 주택을 정비하기 위해 지정된 곳이다. 개발보다는 보존에 무게를 두고 있지만, 이미 주민들의 집단적인 생활근거지로 활용하고 있다면 주택이나 주민복지시설 등을 신축하거나 개축할 수 있다. 집단취락지구는 개발제한구역 내 주택을 정비하기 위해 지정된 곳이다. 개발제한구역에서 적용되는 규제를 완화해주기 때문에 이곳에서도 주택을 신축하거나 개축할 수 있다.

전원주택이 개발제한구역에 있더라도 무조건 신축이 불가능한 건 아니다. 먼저 용도지구가 취락지구인지 확인해야 한다. 취락지구라면 오래된 기존 주택을 철거하고 다시 지을 수 있다. 건폐율(대지 면적 대비 건축 면적)과 용적률(대지 면적 대비 건물 바닥 면적의 합) 규정을 어기지 않는다면 지자체장의 허가를 받아 증축도 가능하다.

 

 

한강을 따라 시골 주택과 펜션의 인기가 급등

 

수변구역은 실 거주기간 6개월 필요

 

수도법

제15조(행위제한의 완화) 제14조에 따라 지정·공고된 환경정비구역에서는 다음 각 호의 행위를 허가할 수 있다. 
  1. (생  략)
  2. 그 밖의 건축물 또는 공작물의 신축·증축 또는 용도변경: 원거주민 또는 보호구역에 6개월 이상 실제 거주하는 주민이 하는 다음 각 목의 건축물 또는 그 밖의 공작물의 신축이나 보호구역에 거주하는 주민이 하는 다음 각 목의 건축물 또는 그 밖의 공작물의 증축 또는 용도변경
    가. ∼ 다. (생  략)
    라. 휴게음식점이나 일반음식점의 증축 또는 용도변경
      1) 환경정비구역에서 기존 공장·주택의 휴게음식점 또는 일반음식점으로의 용도변경(원거주민이 용도변경을 하는 경우로 한정한다). 이 경우 휴게음식점이나 일반음식점 용도의 건축물 연면적은 100제곱미터 이하이어야 하고, 해당 환경정비구역의 휴게음식점과 일반음식점의 총 수는 다음의 범위를 초과하여서는 아니 된다.

 

요약

전원주택 생활에 있어서 단점으로 나오는 이야기는 교통, 벌레, 풀, 관리비 등이 있습니다만, 1인 1자동차 시대인 요즘 자차이용으로 교통문제 및 주변 편의 시설은 해결 되며, 벌레 및 야생동물의 경우 좋은 방역 제품이 많아 한달에 한번의 방역으로도 해결됩니다. 풀은 1년에 (6월, 7월, 8월, 9월, 10월) 5개월 정도 관리가 필요 하며, 한달에 한번 제초를 하는 방법과 한달에 한번 약품으로 뿌리와 씨를 제거 하는 방법이 있습니다. 관리비경우 냉난방은 (전기, 기름, 가스, 지열) 등 소비 비용이 다르므로 주택 구입전 문의해 보시는게 좋습니다.